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日期 2015/4/21 類別 新聞
標題 會計師提醒/今年報稅要注意的三件事(二)
內容 (續)
第二件:出售房屋所得

出售不動產除了土地部分需繳納土地增值稅外,屬於房屋部分的所得,也需要申報個人綜合所得稅。

計算房屋的財產交易所得方式包括:1.核實認定法:即以房屋的賣價扣除房屋的買價及相關的成本費用後申報所得;2.財產交易所得標準法:財政部每年會就因無法取得買賣交易相關資料的情形,公布計算出售房屋的財產交易所得標準。

依財政部公布的「103年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」,103年度的豪宅標準較102年略為下修,出售台北市7,000萬(102年度為8,000萬元)、新北市6,000萬(102年度為8,000萬元)及其餘地區4,000萬(102年度為5,000萬元)以上者,均屬豪宅課稅的範圍。

以台北市為例,103年出售房地總價達7,000萬者,賣屋之財產交易所得,若無法證明原始取得成本,需以總成交價,按出售時房屋評定現值占土地現值及房屋評定現值總和的比例計算收入,再以15%列為財產交易所得。

若不符上述豪宅標準者,則可以房屋評定現值按財政部公布的標準率計算出售房屋的所得。103年度的標準率,除了台北市維持48%、42%最高標準外,其他五都幾乎全面提高。

例如,新北市的板橋、新店、永和等區,標準率從33%提高到36%;桃園市桃園、中壢、八德等區從20%提高到25%,台中市西屯區從24%提升到26%,台南市提高為8%到17%等7級距;高雄部分提高,並分為8%到24%等8級距。。

另外,如果是出售預售屋而非成屋,由於是在未取得房地所有權前出售,屬於「權利」移轉,而非「不動產」產權移轉,所賺取的價差要按實際獲利去申報納稅,不能以房屋的評定現值,按財政部頒定的財產交易所得標準計算所得納稅。

第三件:最低稅負(所得基本稅額)

為了讓因享受各項租稅減免而完全免稅或稅負很低之納稅人,對稅收有基本貢獻,財政部自95年開始實施最低稅負制。

個人綜合所得淨額加計海外所得及港澳所得(未達100萬元者,免予計入),特定保險給付(受益人與要保人非同一人的人壽保險及年金保險),私募基金受益憑證交易所得及非現金捐贈扣除額超過基本稅額申報的門檻時,須申報基本所得額。

配合物價指數調整,103年度個人免辦理所得基本稅額申報的門檻由600萬調整為670萬;另外,也免予計入個人基本所得額的保險死亡給付金額,由3,000萬調整為3,330萬。

「基本稅額」的計算方式是以基本所得額減除670萬元之免稅額乘以稅率20%,若「基本稅額」低於或等於綜合所得淨額按綜合所得稅稅率(綜合所得稅的累進稅率計分5%、12%、20%、30%、40%)計算出來「一般所得稅額」,只須繳納綜所稅即可。

反之,若「基本稅額」高於「一般所得稅額」,除了須繳納綜所稅外,還須就兩者差額(可減除海外已納稅額的扣抵金額),再繳納最低稅負。由於最低稅負和綜合所得稅是兩者擇高課稅,因此可自行試算是否需繳納最低稅負。

(本文由勤業眾信聯合會計師事務所會計師莊瑜敏、協理吳懷真撰寫)
資料來源 聯合新聞網
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